。”
张晨点头道:“没错,如果风险能控制住当然没问题。彬哥,咱们来做个推演,你看怎么样?”
孙洪彬奇道:“推演?”
张晨微笑道:“对,推演一下按照你的这种模式来运营,最后结果如何。”
孙洪彬大感兴趣,“好啊,你说怎么推演?”
张晨沉思道:“这种运营模式,在初期能够非常快的扩张,大概六到八年,就能成为一家地区性霸主公司,在这之前,只要国家政策没有大的变化,风险都不大。那么,我们的推演开始事件就从六年后,您的这家顺池地产已经成为滨城霸主,准备进军全国开始。您看怎么样?”
孙洪彬兴致盎然,“哈哈,没想到兄弟你对我还挺有信心。没问题。”
张晨道:“顺池开始扩张的时候,您准备怎么做?”
孙洪彬智珠在握的道:“当然是全线拿地,瞅准一个地区市场,快速在这个市场待开发的地段拿地,然后借助贷款和融资,进行开发,快速进入销售回款阶段,这个阶段我有信心能做到10个月以内。实际上,我之前开发的项目,周转速度是7个月。”
张晨笑笑,“好,就按您说的,那你准备拿多少地?比如这时候你手中有20个亿的现金,其中融资部分是15个亿,而融资成本大概是13%。你准备怎么拿地?”
孙洪彬沉吟了一下,“我会拿出15个亿以上的资金铺开拿地,只要我的周转率足够快,10个月以内完成一个项目周期,我的融资成本就会从13%降低到10%。”
张晨点头,“好,这时问题来了,如果这个时候,国家突然改变了政策,因为房价上涨过快,打压地产,不给你贷款,同时,老百姓因为大家都在唱衰地产,持币待购,你的房子突然间卖不出去,你怎么办?”
孙洪彬一愣,“这种可能性很小,但既然是推演,到时候我会寻求上市。我相信老百姓的购房需求始终是有的,政府压制不住,最多一年,就又会买房。通过上市,只要让我撑过这一年,相信房价会飙升,我的拿地成本低,到时候会大赚。”
张晨追问:“如果A股上市不成功呢?要知道,现在虽然上市简单,但国家对证券市场的监管也越来越严。尤其到了调控地产的程度,我相信证监会也不会批准你的上市请求。”
孙洪彬把自己带入到这个情境中,面色稍显沉重,“如果国内上市不成,我们就寻求海外上市,比如香港。”
张晨继续追问,“你的盈利率如此之低,负债率如此之高,香港股市监管比大陆还要严格,审计繁琐,如果也没成呢?这个可是大概率事件。”
孙洪彬沉默无语,“如果这样,还会有其他融资渠道,最多引入股权投资也能解决。”
张晨晒笑道:“彬哥,墙倒众人推,
请收藏:https://m.jxjbju.com
(温馨提示:请关闭畅读或阅读模式,否则内容无法正常显示)